O que perguntar antes de alugar um apartamento (e o que olhar na visita)

Foto de anúncio é sempre bonita. Mas é na visita, e nas perguntas que você faz antes de assinar, que você descobre se o apartamento combina mesmo com a sua vida e com o seu bolso.

Com o aluguel subindo mais rápido que a inflação, escolher bem ficou ainda mais importante: segundo o Índice FipeZap, o aluguel residencial acumulou alta de 6,56% de janeiro a agosto de 2026, contra 3,11% do IPCA no mesmo período. Um erro de escolha agora pode sair caro por 30 meses.

Neste guia, você encontra o que olhar na visita, as perguntas que ninguém lembra de fazer e os sinais de golpe.

Antes da visita: faça a conta

Antes de se apaixonar por um apartamento, some o custo total de morar nele:

• Aluguel
• Condomínio
• IPTU (o valor do ano dividido por 12)

Peça para ver um boleto recente de condomínio e o carnê do IPTU. Anúncio desatualizado é mais comum do que parece.

O que olhar dentro do apartamento

Luz, ar e umidade

• Bate sol? Em que parte do dia?
• As janelas abrem bem e deixam o ar circular?
• Tem cheiro de mofo ou manchas escuras nos cantos e no teto?

Espaço e funcionamento

• Seus móveis cabem? Leve as medidas da cama, do sofá e da geladeira
• Tem armário suficiente e lugar para a máquina de lavar?
• Abra as torneiras e ligue o chuveiro: a água tem força?
• O sinal do celular pega bem lá dentro?
• Quais operadoras de internet atendem o prédio?

Barulho e privacidade

• Feche as janelas e fique em silêncio por um minuto. O que você escuta?
• Dá para ver dentro do apartamento pelas janelas de outros prédios?
• Fica perto do elevador, da garagem ou da lixeira?

O que olhar no prédio

• Portaria: tem porteiro? Funciona 24 horas?
• Elevadores, escadas e corredores bem cuidados
• Áreas comuns em bom estado e regras de uso
• Vaga de garagem: é fixa? É fácil de manobrar?
• Aceita animais de estimação?
• Tem alguma obra grande prevista? (pode aumentar o condomínio)

Visite o bairro em horários diferentes

O anúncio mostra o apartamento de dia. Você vai chegar em casa à noite.

• À noite: a rua é iluminada? Tem movimento?
• No fim de semana: tem bar, festa ou feira perto?
• Em dia de chuva: a rua alaga? A entrada do prédio vira poça?
• Quanto tempo leva até o trabalho no horário de pico?
• Tem mercado, farmácia e transporte perto?

As perguntas que você precisa fazer antes de assinar

Essa é a parte que quase ninguém faz, e que evita a maior parte das dores de cabeça.

Sobre valores

• Quando o aluguel sobe e por qual índice (IGP-M, IPCA)?
• Quem paga o IPTU?
• Tem alguma "taxa de contrato"? (as taxas de administração e intermediação são do proprietário, pela Lei do Inquilinato, art. 22, inciso VII)

Sobre saída e multa

• Se eu precisar sair antes do fim do contrato, qual é a multa? (pela lei, ela precisa ser proporcional ao tempo que falta, art. 4º)
• Com quantos dias de antecedência preciso avisar?

Sobre problemas e regras

• Quem eu procuro quando algo quebrar: imobiliária ou proprietário?
• Numa emergência no domingo à noite, quem eu chamo?
• Posso pintar paredes e furar para colocar quadros?
• O contrato exige seguro contra incêndio?

Como não cair no golpe do falso aluguel

O golpe do falso aluguel continua fazendo vítimas. Só no Distrito Federal, a Polícia Civil identificou 39 ocorrências em 2026, com prejuízo acima de R$ 65 mil, na Operação Locação Fantasma (Correio Braziliense, 12/08/2026). Os golpistas copiam fotos de imóveis reais, anunciam por um preço abaixo do mercado e pedem um adiantamento para "reservar".

Para se proteger:

• Nunca pague sem visitar o imóvel pessoalmente.
• Confirme quem é o dono ou a imobiliária, e se ela existe de verdade.
• Desconfie de pressa e de preço muito abaixo da região.
• Não pague com base só em fotos ou em conversa por aplicativo.

Documentos que costumam pedir para alugar

Deixe tudo separado antes de começar a visitar, para não perder um bom apartamento por demora:

• RG e CPF
• Comprovante de renda (holerites, extratos ou declaração de imposto de renda)
• Comprovante de residência atual
• Documentos do fiador, se essa for a garantia
• Em alguns casos, referências de aluguel anterior

Sinais de alerta no próprio apartamento

Alguns problemas são caros de resolver e raramente aparecem nas fotos do anúncio:

• Mancha de umidade no teto ou nas paredes externas: pode ser infiltração
• Cheiro forte de produto de limpeza ou de tinta fresca: às vezes é só capricho, às vezes está escondendo mofo
• Tomadas antigas e poucas: pode ser sinal de parte elétrica antiga
• Descarga fraca ou ralo lento: problema de encanamento
• Janelas que não fecham direito: barulho, vento e chuva entrando

Se notar algo, pergunte por escrito se o problema será resolvido antes da entrega das chaves, e registre na vistoria.

Como negociar o aluguel

Muita gente nem tenta, mas o valor do anúncio nem sempre é o final. Algumas estratégias:

1. Pesquise o preço de apartamentos parecidos no mesmo bairro e leve os números para a conversa.
2. Mostre que você é um bom inquilino: renda estável, documentos organizados, contrato longo.
3. Negocie outros pontos: carência no primeiro mês, pintura antes da entrada, caução menor.
4. Faça a proposta por escrito e peça a resposta também por escrito.

Compare antes de decidir

Viu mais de um apartamento? Dê uma nota de 1 a 5 para cada item importante (preço total, estado do apartamento, prédio, segurança, barulho, transporte) e some. A maior nota não precisa ser a escolhida, mas ajuda muito a enxergar as diferenças sem se deixar levar só pela emoção da visita.

O que perguntar ao porteiro e aos vizinhos

Ninguém conhece o prédio melhor do que quem trabalha ou mora nele. Se tiver a chance, pergunte:

• "É tranquilo morar aqui? E a rua, à noite?"
• "A rua alaga quando chove forte?"
• "Falta água ou luz com frequência?"
• "Tem alguma obra grande prevista no condomínio?"
• "O barulho da rua (ou do bar da esquina) incomoda?"

São perguntas simples, que levam dois minutos e que nenhum anúncio responde.

Checklist rápido para levar no celular

Salve esta lista no celular e confira em cada visita:

• Custo total por mês (aluguel + condomínio + IPTU)
• Sol, ventilação e sinais de umidade
• Água do chuveiro, torneiras e descarga
• Tomadas, sinal do celular e operadoras de internet
• Barulho com as janelas fechadas
• Portaria, elevador, garagem e regras do prédio
• A rua à noite e o caminho até o transporte
• Quem paga o IPTU, qual a multa de saída e quem resolve os problemas

Anote as respostas de cada apartamento. Depois da terceira visita, tudo se mistura na memória.

Da visita às chaves, na ordem certa

No Kit Primeiro Apê, você encontra o checklist completo da visita (apartamento, prédio e bairro), uma planilha que compara até três apartamentos e destaca o campeão, a lista do que conferir no contrato e a vistoria de entrada com desenhos. São 13 guias para você alugar com segurança e sem perrengue.

Perguntas frequentes

Quanto do salário deve ir para o aluguel?

Uma referência comum é que aluguel, condomínio e IPTU juntos fiquem em até 30% da renda. É um ponto de partida para avaliar se o apartamento cabe no bolso.

Vale a pena visitar o apartamento à noite?

Vale muito. À noite você descobre como é a iluminação da rua, o movimento e o barulho, coisas que a visita de dia não mostra.

Posso pedir para negociar o valor do aluguel?

Pode. Pesquise o valor de apartamentos parecidos na região e faça uma proposta por escrito. O pior que pode acontecer é ouvir um não.

Como saber se o anúncio de aluguel é golpe?

Desconfie de preço muito abaixo do mercado, pressa para pagar, pedido de adiantamento antes da visita e contato apenas por mensagem. Visite o imóvel e confirme quem é o proprietário antes de qualquer pagamento.

Este guia é informativo e não substitui orientação jurídica. Leia sempre o seu contrato de locação.