Caução de aluguel: quanto pode ser cobrado e como receber o dinheiro de volta

A caução é, para muita gente, o maior valor que sai do bolso na hora de alugar o primeiro apartamento. E, ao mesmo tempo, é o dinheiro que mais gera dúvida e discussão na hora de devolver as chaves.

Neste guia, você vai entender o que é a caução, quanto pode ser cobrado, onde esse dinheiro deve ficar, quais são as outras garantias possíveis e, principalmente, o que fazer desde o primeiro dia para receber tudo de volta.

O que é a caução de aluguel

A caução é uma garantia: um valor que você entrega no começo do contrato para cobrir eventuais problemas, como aluguel atrasado ou danos no imóvel. Se, no fim do contrato, estiver tudo certo, o dinheiro volta para você.

Ela é uma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), junto com o fiador e o seguro-fiança.

Quanto pode ser cobrado de caução

Aqui está a regra que muita gente não conhece: a caução em dinheiro não pode passar do valor de três meses de aluguel (Lei nº 8.245/1991, art. 38, § 2º).

Então, se o aluguel é de R$ 1.500, a caução pode ser de até R$ 4.500. Se pedirem mais do que isso, vale questionar por escrito.

Só pode ser pedida uma garantia

Outra regra importante: o proprietário pode pedir apenas uma modalidade de garantia no mesmo contrato (Lei nº 8.245/1991, art. 37, parágrafo único). Ou caução, ou fiador, ou seguro-fiança. Pedir caução e fiador ao mesmo tempo, por exemplo, não é permitido.

Caução, fiador ou seguro-fiança: qual escolher?

A caução costuma ser a escolha de quem não tem fiador e prefere não pagar seguro. O ponto de atenção é garantir a devolução.

Outras cobranças que você deve conhecer

Aproveitando o assunto dinheiro, duas regras que evitam pagar a mais:

• Taxa da imobiliária é do proprietário. As taxas de administração e de intermediação são pagas pelo locador, e não por quem vai morar (Lei nº 8.245/1991, art. 22, inciso VII). Se aparecer uma "taxa de contrato" para você, pergunte o que é.
• Despesas extras de condomínio também. Obras, pintura de fachada e reformas das áreas comuns são do proprietário. O inquilino paga o condomínio do dia a dia.

Um exemplo prático

Imagine um apartamento com aluguel de R$ 1.800, condomínio de R$ 450 e IPTU de R$ 90 por mês.

• Caução máxima permitida: 3 × R$ 1.800 = R$ 5.400 (a conta é feita sobre o aluguel, não sobre o total com condomínio)
• Primeiro aluguel: R$ 1.800
• Total na entrada, só com isso: R$ 7.200

E ainda faltam a mudança, as compras da casa e a instalação da internet. Por isso vale colocar a caução no planejamento antes de começar a procurar apartamento, e não depois de escolher.

A caução pode ser negociada?

Pode. Três aluguéis é o limite, não uma obrigação. Algumas formas de negociar:

• Propor uma ou duas mensalidades de caução, em vez de três
• Oferecer um contrato mais longo em troca de uma caução menor
• Perguntar se o proprietário aceita outra garantia, como o seguro-fiança, se ela fizer mais sentido para você

Tudo o que for combinado precisa estar escrito no contrato.

Documentos para guardar até o fim do contrato

• Comprovante do depósito da caução
• Contrato assinado, com a cláusula da garantia
• Laudo de vistoria de entrada e as suas fotos
• E-mails e mensagens com pedidos de conserto
• Comprovantes de aluguel, condomínio e contas de consumo
• Leitura final dos medidores na saída

Guarde tudo numa pasta só, física ou digital. Na devolução, é essa pasta que resolve qualquer dúvida em minutos.

Por que tanta gente não recebe a caução de volta

Na maioria das vezes, o problema aparece na vistoria de saída, quando o apartamento é comparado com o laudo de entrada. Os motivos mais comuns:

• Defeitos que já existiam, mas não foram registrados na entrada
• Furos de quadros e prateleiras que não foram tapados
• Paredes pintadas de outra cor e não repintadas
• Falta de limpeza na devolução
• Contas de consumo ou condomínio em aberto

Repare que quase todos esses problemas são evitáveis com organização: registrar bem na entrada e preparar bem a saída.

Como garantir a devolução da caução

Na entrada

• Faça uma vistoria detalhada, com fotos e vídeo de todos os cômodos
• Compare com o laudo da imobiliária e conteste por escrito o que estiver faltando
• Fotografe os medidores de luz, água e gás
• Guarde o comprovante do depósito da caução

Durante o contrato

• Peça por escrito o conserto de qualquer problema que aparecer
• Não faça mudanças na estrutura do imóvel sem autorização por escrito
• Pague em dia e guarde os comprovantes

Na saída

• Tape os furos com massa e retoque a pintura
• Repinte as paredes na cor original, se tiver mudado
• Recoloque peças originais que você trocou (puxadores, luminárias, chuveiro)
• Faça uma boa limpeza
• Quite as contas de consumo e peça a leitura final dos medidores
• Compare o apartamento com as fotos da vistoria de entrada antes da vistoria de saída

O que fazer se a caução não for devolvida

Primeiro, peça por escrito a devolução e o detalhamento de qualquer desconto, com as fotos da vistoria de saída. Compare com o seu laudo de entrada e com as suas fotos. Se o desconto for por algo que já estava registrado, ou por desgaste normal de uso, conteste com esses registros.

Se não houver acordo, procure o Procon da sua cidade ou orientação jurídica, como a Defensoria Pública.

Caução em apartamento mobiliado

No apartamento mobiliado, a vistoria de saída confere também móveis, eletrodomésticos e utensílios. Por isso:

• Teste cada eletrodoméstico na entrada e registre o que não funciona.
• Fotografe o colchão dos dois lados, sem o lençol.
• Conte pratos, copos e talheres e fotografe tudo junto sobre a mesa.
• Se algo quebrar pelo uso normal durante o contrato, avise por escrito na hora.

É comum a devolução da caução travar por causa de um item pequeno que "sumiu". A contagem na entrada resolve isso.

Mensagem pronta para pedir a devolução da caução

Depois da vistoria de saída, mande por escrito:

Guarde a resposta. Se houver desconto por algo que já estava no laudo de entrada, responda com o laudo e as suas fotos.

Tudo organizado, da caução à decoração

O Kit Primeiro Apê junta, na ordem certa, o que você precisa para alugar sem perder dinheiro: o que conferir no contrato (valores, garantia, multa e quem paga o quê), a vistoria completa com desenhos, o checklist de devolução e mais 10 guias para a mudança e o dia a dia no apartamento novo.

Perguntas frequentes

Qual o valor máximo da caução de aluguel?

Pela Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro não pode passar do valor de três meses de aluguel (art. 38, § 2º).

A caução volta corrigida?

A lei diz que a caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos para o inquilino. Pergunte à imobiliária como isso será feito no seu contrato.

O proprietário pode pedir caução e fiador juntos?

Não. A lei proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação (art. 37, parágrafo único).

A caução pode ser usada para pagar o último aluguel?

Só se houver acordo com o proprietário, de preferência por escrito. Sem acordo, o combinado é pagar o aluguel normalmente e receber a caução depois da vistoria de saída.

Em quanto tempo a caução deve ser devolvida?

Isso costuma estar no contrato. Leia a cláusula antes de assinar e, se não houver prazo claro, peça que ele seja incluído por escrito.

Este guia é informativo e não substitui orientação jurídica. Leia sempre o seu contrato de locação.