Checklist de vistoria de apartamento alugado: o que conferir antes de assinar o laudo

Você encontrou o apartamento, fechou o contrato e está com a chave quase na mão. Falta só um detalhe que muita gente trata como formalidade: a vistoria de entrada. É ela que decide, lá na frente, se você recebe a caução de volta ou se vai discutir com a imobiliária por um furo que nem foi você que fez.

Neste guia, você vai ver o que levar no dia, como fotografar do jeito certo, o que conferir em cada cômodo e o que fazer se o laudo da imobiliária estiver incompleto. No meio do texto, tem um checklist grátis para baixar e levar impresso.

O que é a vistoria de entrada (e por que ela importa tanto)

A vistoria de entrada é o registro do estado do apartamento no dia em que você recebe as chaves. Normalmente, a imobiliária ou o proprietário faz um laudo de vistoria, com fotos e descrições, e pede a sua assinatura.

Esse documento vai ser comparado, item por item, com a vistoria de saída, quando você devolver o apartamento. A lógica é simples: o que estava registrado na entrada não pode ser cobrado de você na saída. E o que não estava registrado costuma virar "dano do inquilino".

A Lei do Inquilinato diz que você deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, tirando o desgaste do uso normal (Lei nº 8.245/1991, art. 23, inciso III). O problema é que, sem registro, fica difícil provar como ele estava.

O que levar no dia da vistoria

Reserve de uma hora e meia a duas horas e leve:

• Celular com bateria cheia e espaço para fotos e vídeos
• Carregador de celular, para testar as tomadas
• Lanterna (a do celular serve)
• Uma garrafa de água, para testar os ralos
• Papel-toalha, para achar vazamentos embaixo das pias
• Fita crepe e caneta, para marcar pontos e numerar fotos
• Uma cópia do laudo da imobiliária, se já tiver recebido

Como fotografar para as fotos valerem como prova

Foto boa de vistoria não é foto bonita. É foto que mostra onde está o problema, com contexto e data. Siga estas regras:

1. Primeiro o geral, depois o detalhe. Em cada cômodo, fotografe de todos os cantos. Depois, fotografe cada problema de perto.
2. Grave um vídeo contínuo, andando pelo apartamento inteiro, sem cortes.
3. Use referência de tamanho. Uma moeda ou caneta ao lado de um risco mostra o tamanho real.
4. Mantenha a data ativada nas fotos do celular.
5. Mande tudo para o seu e-mail no mesmo dia. O e-mail registra a data de forma independente.

Palavras que você vai encontrar no laudo

O laudo costuma usar nomes técnicos. Você já conhece essas peças, só talvez não pelo nome:

• Rejunte: a massinha entre um azulejo e outro. Escuro ou solto vira cobrança na saída.
• Rodapé: a faixa na parte de baixo da parede, encostada no chão.
• Batente: a moldura onde a porta se encaixa.
• Disjuntores: as chavinhas do quadro de luz, que ligam e desligam a energia de cada parte da casa.
• Guarda-corpo: a grade ou o vidro de proteção da varanda.

Checklist da vistoria, cômodo por cômodo

Em todos os cômodos

• Paredes e teto: manchas, furos, rachaduras, mofo e sinais de infiltração (manchas amareladas ou tinta estufada)
• Piso: riscos, trincas e peças soltas (bata de leve com o nó do dedo e ouça se está oco)
• Rodapés soltos ou lascados
• Portas: abrem sem arrastar, fechadura funciona, maçaneta firme
• Janelas: correm no trilho, trinco fecha, vidros sem trincas, borrachas inteiras
• Cada tomada e cada interruptor testados
• Lâmpadas funcionando (anote quais estão queimadas)

Cozinha

• Torneira: pressão e se pinga fechada
• Embaixo da pia: passe papel-toalha no sifão e nos canos. Se molhar, tem vazamento
• Ralo da pia escoando bem
• Bancada sem trincas ou partes lascadas
• Armários: portas, dobradiças, gavetas e prateleiras
• Ponto de gás e, se houver, fogão ou cooktop com todas as bocas acendendo

Banheiro

• Descarga funcionando e sem ficar escorrendo
• Vaso firme e sem trincas
• Chuveiro com água quente em todas as temperaturas
• Ralo do box escoando (jogue água e observe)
• Box: vidro, trilho e vedação
• Rejunte e silicone inteiros, sem mofo no teto

Área de serviço, quartos, sala e varanda

• Tanque e torneira da máquina de lavar
• Armários embutidos, cortineiros e pontos de TV e internet
• Ar-condicionado, se houver: liga, gela e não pinga
• Varanda: guarda-corpo firme, rede de proteção, piso e ralo

A parte que quase todo mundo esquece

Três itens economizam muito dinheiro e levam cinco minutos:

• Fotografe os medidores de luz, água e gás. Assim você só paga o que usar, e não o consumo de quem morava antes.
• Conte e fotografe as chaves, anotando de quais portas são. Faça o mesmo com controles do portão e tags.
• Registre os itens que ficam no apartamento, como lustres, box, cortinas e eletrodomésticos.

O que fazer depois da vistoria

• Compare o que você encontrou com o laudo da imobiliária, linha por linha
• Conteste por escrito tudo o que estiver faltando ou diferente, com as fotos
• Veja no seu contrato o prazo para isso (costuma ser de poucos dias depois da entrega das chaves)
• Peça, também por escrito, o conserto do que não funciona
• Guarde fotos, vídeo, laudo e e-mails até receber a caução de volta

Modelo de mensagem para contestar o laudo

Os 7 erros mais comuns na vistoria de entrada

Quem já passou por uma devolução complicada costuma ter cometido pelo menos um destes erros:

1. Assinar o laudo sem ler, na pressa de pegar as chaves.
2. Fotografar só o geral e esquecer os detalhes, como o rejunte escuro ou o furo atrás da porta.
3. Não testar nada: tomadas, chuveiro, descarga e torneiras parecem ok até você usar.
4. Esquecer os medidores e pagar parte do consumo de quem morava antes.
5. Deixar para depois a contestação e perder o prazo do contrato.
6. Reclamar só por telefone, sem nada por escrito.
7. Não guardar as fotos até o fim do contrato. Três anos depois, elas são a sua melhor prova.

E a vistoria de saída?

A vistoria de saída é o mesmo processo, ao contrário: a imobiliária compara o apartamento com o laudo de entrada. Para chegar nela tranquilo(a):

• Tire quadros, prateleiras e ganchos, tape os furos com massa e retoque a pintura
• Se pintou alguma parede de outra cor, repinte na cor original
• Recoloque as peças originais que você trocou, como puxadores, luminárias e chuveiro
• Faça uma limpeza completa, inclusive dentro dos armários
• Antes da vistoria, compare o apartamento com as suas fotos de entrada

Se aparecer uma cobrança por algo que já estava registrado na entrada, responda por escrito, anexando o laudo e as suas fotos.

Apartamento mobiliado: atenção redobrada

Se o apartamento vem com móveis, tudo o que está lá dentro é do proprietário e vai ser conferido na devolução. Além do checklist acima:

• Teste cada eletrodoméstico: a geladeira gela, o micro-ondas esquenta, a máquina enche e esvazia.
• Tire o lençol e fotografe o colchão dos dois lados.
• Conte pratos, copos e talheres, e fotografe tudo junto sobre a mesa.

Quer o checklist completo, com desenhos?

O checklist grátis traz o essencial. No Kit Primeiro Apê, a vistoria vem completa, cômodo por cômodo, com desenhos que explicam cada termo técnico, uma tabela de registro, o checklist do apartamento mobiliado e a mensagem pronta para contestar o laudo. E o kit ainda cobre o que vem antes e depois: como escolher o apartamento, o que perguntar antes de assinar, a mudança e o enxoval.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva uma vistoria de apartamento?

Para um apartamento de um ou dois quartos, reserve de uma hora e meia a duas horas. Com o checklist na mão, você não esquece nada e não precisa voltar.

Posso fazer a vistoria sozinho?

Pode, e muita gente faz. O importante é registrar tudo com fotos e vídeo e conferir o laudo da imobiliária com calma antes de assinar.

O que fazer se o laudo da imobiliária estiver incompleto?

Conteste por escrito, com as fotos, dentro do prazo do seu contrato. Peça que os itens sejam incluídos no laudo de entrada e guarde a resposta.

Desgaste normal pode ser cobrado na saída?

Pela Lei do Inquilinato, você devolve o imóvel como recebeu, tirando o desgaste do uso normal. É justamente a vistoria de entrada bem feita que ajuda a separar o que é desgaste do que é dano.

Este guia é informativo e não substitui orientação jurídica. Leia sempre o seu contrato de locação.